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        合景泰富,利潤大增之謎
        摘要

        盡管是一家以房地產開發為主業的上市公司,但合景泰富早就開始投入其他相關領域。

        投稿來源:英才雜志

        2019年已過半,房企半年成績單中,孔健岷三兄弟執掌的粵系房企——合景泰富集團(01813.HK)也是可圈可點。

        根據公告,2019年1-6月公司累計預售額360.39億元,同比增長11.2%;累計預售面積212.2萬平米,同比增長11.9%。上半年公司已完成全年850億元預售目標的42.4%。按權益合并收入171.1億元,同比增長68.7%;核心利潤25.14億元,同比增長28.1%。

        但規模在不斷擴張的同時,集團的負債水平也快速攀升。截至上半年末,合景泰富資產負債率82.43%,凈負債率77.2%,較2018年底增加16.27%。

        而2018年,公司簽約金額655億元,同比大增72%,但也僅僅是剛剛超過年初定下的650億元目標。

        “踩線”完成目標的背后,2018年公司營收卻出現下滑,該年度實現營收77.77億元,同比下降35.2%;實現歸母凈利潤40.35億元,同比增長11.46%。

        營收和凈利潤變化的背離令人疑惑。仔細研究財報,報告期內公司其他非經常收益大幅增加,其中主要包括6.83億元的階段性匯兌收入及出售一家附屬公司所得11.67億元的收益。

        也就是說,“扣非”后,合景泰富利潤規模并不如表面上那么“光鮮”。

        凈負債率上升

        “只有做穩之后再做大”,孔健岷對穩健有極其嚴苛的要求。“就像跑1000米,我前面200米跑慢一些,后面500米再沖上去,結果都是一樣的,體力消耗卻沒那么大。”

        但在如今以速度為王的房地產市場,這一經營理念似乎需要修正。曾經耀眼的星河灣、合生創展盡管仍舊在房地產江湖,但地位已經旁落。

        近五年,合景泰富銷售額以穩字當頭,克而瑞的數據顯示,其銷售額排名五年來有所徘徊,但僅上升8位。其中,2015年完成目標九成,2016-2018年也僅僅是踩過目標線。

        表面上看,合景泰富的發展十分契合執掌者不徐不疾的性格。但另一方面,2018財報及今年上半年財報中顯露的問題,也應讓這家24年歷史的房地產公司警覺。

        首先是負債率這一房企共同關心的問題,根據Wind數據,2015年至今,合景泰富集團資產負債率呈現上升態勢,2018年達到82.78%,創歷史新高。2019上半年稍微所有下降。

        不過其償債能力較強,根據Wind數據,2018年合景泰富現金及等價物期末余額為554.88億元,短期借貸及長期借貸當期到期部分為123.20億元,長期債務為736.41億元??梢?,公司目前現金流可以覆蓋短期內償債壓力。

        不過,在行業內掀起降負債的趨勢時,合景泰富凈負債率卻增長至77.2%,較2018年底增加16.27%。

        2018年公司融資成本較2017年明顯提高,為6.4%,而集團2017年平均融資成本僅為5.8%。

        進入2019年,合景泰富積極運作多項融資事宜。3月11日,華西證券-合景泰富商業物業第一至十五期資產支持專項計劃獲準通過,發行人為廣州合景房地產開發有限公司,發行金額達100億元。

        5月28日,上交所披露信息顯示,廣州合景房地產開發有限公司擬發行國君-合景泰富長租公寓1號系列資產支持專項計劃。本債券的品種為資產支持證券-ABS,發行金額20億元。目前該項目處于“已回復交易所意見”狀態。

        其次,在盈利能力方面,合景泰富銷售毛利率觸底回升。2019上半年回升至35.05%。2018年合景泰富銷售均價為1.65萬元/平方米,較2017年的1.68萬元/平方米有所下滑。與此同時,拿地成本上漲。去年全年拿地均價為5400元/平方米,較2017年上漲8%。

        令人詫異的是,合景泰富的存貨周轉率表現較差,排名Top50房企的最后一名,僅為0.12,而且相比2017年的0.18更是有所下降。這在如今熱衷于高周轉的地產界十分罕見,如何提升公司銷售周轉率,是擺在孔健岷面前的一大難題。

        多元發力

        盡管是一家以房地產開發為主業的上市公司,但合景泰富早就開始投入其他相關領域。

        2018年公司投資性物業、酒店營運及物業管理等方面收入達到14.13億元,比2017年的11.1億元增長27.3%。但主業物業開發的結算收入,由去年的104.32億元降至60.64億元,同比下滑幅度高達41.9%。

        2018年6月,公司更名將“地產”二字去掉,這令外界認為是集團“去地產化”的標志。不可否認,合景泰富早已開始打造更多的產業矩陣。

        公司官網顯示,“集團在深度發展地產板塊的同時,整合產城板塊、布局教育板塊、拓展酒店板塊、全面進軍長租公寓板塊、快速推進文旅板塊,積極探索大健康板塊。地產、產城、教育、酒店、長租公寓、文旅、大健康等板塊與后服務端體系的協同發展,將成為合景泰富集團快速均衡發展的新引擎。”

        首先在商業地產領域,集團已在北京、上海、蘇州、成都、廣州等地開業了6個購物中心,形成了兩個集團商業品牌“摩方”和“悠方”。6個購物中心中的4個,都于去年新開業。

        長租公寓也是合景泰富布局的重點,目前公司旗下擁有服務式公寓“譽舍”、國際青年公寓“昕舍”、學生公寓/定制宿舍“陸舍”三大品牌,已完成在廣州、北京、上海、深圳、杭州、成都、南京、佛山等一線及強二線城市的布局,預計至2020年可提供2萬個房間。

        可以看出,合景泰富在其他領域的胃口不小,孔健岷期望通過其他領域的增長,彌補地產板塊的下滑。

        在2018年的業績發布會上,孔健岷表達了對這些業務的看好和期望。經營性物業,“每年都會大概有兩三個持有型物業,我預計在2020年大概有25億-30億的經營性收入。”

        據悉,合景泰富即將開放9個商場及4個出租寫字樓,此外,公司將會以輕資產模式繼續增加3-4個酒店項目。

        孔健岷非??春蒙虡I地產的盈利預期,“通常第一份租約三年過后,它的增速我想可能到40%-50%,所以接下來公司是收割期。”

         

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