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        正商集團拆分旗下物業公司謀上市,欲左右手聯動叩響資本市場大門?
        摘要

        興業物聯會是“供血”正商實業的下一枚棋子嗎?這個問題尚需時間解答。但顯而易見的是,在正商集團不斷“收集”上市平臺的操作之下,各板塊提供的資本“彈藥”或很難達到預期。

        近年來,正商集團在自身上市進程遲遲未果之下,頻繁拆解各板塊業務獨立上市。然而,這些看起來有些雜亂無章的動作,并未引起資本市場的關注,市值并不理想。

        令人意外的是,這并未阻止正商集團繼續拆分旗下公司上市的勁頭。在今年8月份,正商集團剛剛完成旗下上市平臺正商實業(HK:00185)配售新股計劃之后,近期,其又拆分旗下物業公司河南興業物聯網管理科技有限公司(下稱“興業物聯”)向香港聯合交易所遞交了IPO招股書。

        這家被業界稱之為“蟻型”的物業公司,2018年總營收僅為1.31億元,推動其上市,正商集團究竟打著什么算盤?

        1億營收謀上市,智能化能否助其業績突圍?

        10月18日,正商集團正式分拆旗下物業公司興業物聯上市,并向香港聯合交易所遞交IPO招股書。然而,招股信息披露伊始,興業物聯便由于其“蟻型”的發展規模備受市場詬病。

        根據招股書顯示,截至2018年12月31日,興業物聯實現營收1.31億元,在管面積210萬平方米。規模遠小于“同鄉”鑫苑服務(HK:01895),甚至,其與目前已上市的物業公司中規模最小的和泓服務(HK:06093)相比,也相差甚遠。

        推動這樣一家公司上市的目的究竟是什么?58安居客首席分析師張波對藍鯨房產表示,一方面,在目前房地產融資受限的大背景下,物業公司上市可以帶來更多的現金流,同時由于物業公司的現金流相對穩定,也更容易獲得金融機構的青睞。另一方面,在房地產向存量時代邁進的過程中,物業公司未來對于房企的重要性會愈加明顯,也是未來頭部房企重點搶占的發展新高地,同時物業公司的美譽度提升也會為母公司品牌加分,更好促進集團整體項目的銷售。

        藍鯨房產統計發現,2019年房企分拆上市的物業公司的市盈率均高于房企本身,市場對其發展充滿期待。與此同時,對于物業企業來說,市場甚至給出了比傳統房地產企業更高的估值。近日,鑫苑置業旗下物業管理公司鑫苑服務成功登陸港交所,并在上市首日暴增100%、市值突破20億港元。這更加坐實了物業管理企業資本市場的“香餑餑”的身份。鑫苑服務的猛增長、高估值,或許也是刺激正商集團推動物業公司上市的原因。

        不過張波直言,從興業物聯目前管理的面積來看確實偏小,同時其營收規模比大部分在港上市的物業公司小,上市之路或充滿未知數。

        除發展規模外,興業物聯的發展模式也同樣引起業界熱議。

        公開資料顯示,興業物聯是一家專注于為非住宅物業提供物業管理及增值服務的公司。2017年10月以來,興業物聯開始向物業開發商提供智能化工程服務,至此形成了物業管理及增值服務以及智能化工程服務兩個業務分部。截至目前,其已承接29個智能化工程項目,并完成一個智能化工程項目。

        藍鯨房產梳理招股書數據發現,在增加智能化工程服務業務后,興業物聯的毛利率由2018年末的47.5%上升至2019年上半年的49.0%。但興業物聯智能化工程確認的收益占總卻由收益的2018年末14%降至2019年上半年的9.2%。

        張波對藍鯨房產指出,目前物業公司的主要收入還是來源于物業管理及增值服務,這部分是傳統物業公司核心抓手,并且這部分收入的可衡量性和未來長期的可預測性也較為客觀。同時,智能化工程服務是未來的一個趨勢,一方面受制于智能化硬件設備的發展,另一方面未來的收入預期難以評判。

        不過,張波也指出,雖然5G時代下物聯網、云計算、大數據以及AI相關領域對于物業公司的智能化管理提供了很好的技術支持,但智能化物管的復制卻并非易事。“一方面不同檔次物業對于智能化的要求程度不同,另一方面不同地域和規模城市對于智能化的需求也存在較大差異。”

        由此可見,興業物聯的智能化工程服務能夠推動企業走多遠,還有待時間考證。

        發展嚴重依賴母公司,規模擴張乏力?

        與眾多房企分拆而來的物業公司相同,興業物聯目前的在管商用樓宇均依賴于正商集團。

        招股書數據披露,2016年至2018年三個年度中,興業物聯向正商集團開發物業提供物業管理服務產生的收入占總收入的比例約94.0%、88.2%、88.3%??梢灶A見,興業物聯的擴張速度很大程度取決于母公司的房地產開發速度。

        但隨著近幾年來,正商集團這家長期深耕鄭州市場的房地產企業,市場份額逐漸被外來房企侵蝕,物業公司的規模增速勢必會受到影響。藍鯨房產梳理克而瑞統計數據發現,2019年前9月,碧桂園成為鄭州市場銷售第一名,正商集團以0.06億元的微弱差距,正式失守鄭州老大的地位。

        與此同時,正商集團的拿地速度也在放緩。而據鄭州市場研究機構數據顯示,今年上半年正商集團共斥資16.37億元擴儲21.93萬平米,擴儲面積名列鄭州市場第一。但下半年以來,正商集團再未出手。

        而據其官網披露的40個在售項目中,僅17.5%為高端商務寫字樓,其余均為住宅項目。這為興業物聯帶來的“供給”,也較為有限。

        對此,藍鯨房產就興業物聯的業務范圍未來是否會有所調整等問題,致采訪函予正商集團,但截至發稿仍未收到對方回復。關于未來的規模發展,興業物聯招股書指出,會有選擇地尋求物業管理行業內的并購機會。

        中國企業資本聯盟副理事長柏文喜對藍鯨房產表示,興業物聯想要以并購走出河南,或許只是為了登陸資本市場的說辭而已。他進一步分析說,一個偏居河南一隅的企業要實現全國化布局面臨著較大困難,一是需要具備全國性的戰略眼光來看待行業;二是跨地域發展的文化沖突與資源組織、團隊是否具備支持能力;三是物業管理行業目前屬于風口行業,門檻和代價已經被明顯抬高,會大大提升跨地域擴張的成本和難度。

        正商集團左右手聯動,欲打通多個資本上市平臺?

        興業物聯所面臨的規模發展難題,也側面體現出了母公司正商集團所面臨的發展困境。

        多年前,正商集團就曾宣稱要走出河南,進行全國化布局,但截止到目前,鄭州市場卻依舊是其銷售額的主要貢獻者。在其官網公布的40個項目中,僅青島、海南各有一項目出售,其余全來自河南市場,而鄭州就占據28個席位之多。

        面對規模發展的困局,正商集團2014年曾計劃通過IPO打破壁壘,最后以失敗告終。

        為了彌補主戰場失利的遺憾,正商集團在此后幾年里頻頻發力,通過旗下公司完成了在美股、港股及A股的資本布局。2015年5月,正商集團子公司JoyTownInc以總代價7.31億港元,收購恒輝企業控股(HK.00185)(正商實業舊稱)22.13億股股份。從而獲取港交所上市公司“門票”;2016年8月,正商集團推動旗下GMRE(US:GMRE)(全稱:GlobalMedicalReitInc,意為全球醫療房地產投資信托,是正商集團的孫公司。)登陸紐約證券交易所;2018年6月,正商發展入股贊宇科技(SZ:002637),進軍環保領域。

        不過,藍鯨房產注意到,相較于其他上市平臺,正商集團對正商實業更加偏愛,頻頻拆借各路資金做大正商實業。市場對于其想通過正商實業,實現曲線上市的說法也不絕于耳。

        但值得注意的是,資本市場對正商實業的認可度并不高。截至10月24日收盤,正商實業每股報價0.345港元,與2015年每股0.3305港元的收購價相比,漲幅4.4%。而其9月26日宣布發行于2021年到期的2.2億美元優先票據,票面利率高達12.8%,遠高于行業8.08%的平均水平,這似乎也印證了資本市場的態度。

        柏文喜對藍鯨房產指出,目前來看,正商集團旗下的幾家上市平臺,估值并不理想,對其融資并未帶來多大幫助。正商集團分拆物業公司上市,不排除想要通過物業公司“補血”母公司的可能。

        興業物聯會是“供血”正商實業的下一枚棋子嗎?這個問題尚需時間解答。但顯而易見的是,在正商集團不斷“收集”上市平臺的操作之下,各板塊提供的資本“彈藥”或很難達到預期。下一步,其會繼續拆解其他板塊,還是推動整體上市進程?藍鯨房產將持續觀察。

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